Eine Ursache für den Zusammenbruch des Marktes in seiner Funktion zur Allokation von Wohnraum in Städten wie München, liegt an der Entkoppelung der bestehenden Mietverhältnisse vom aktuellen Bedarf. Theoretisch ausgedrückt: der Wohnraum wird nicht so umverteilt, dass Angebot und Nachfrage besser zueinander finden können. Natürlich fehlt es auch absolut gesehen an Wohnraum, die Fluktuation ist aber insgesamt zu niedrig um flexibel genug zu reagieren. Praktisch ausgedrückt erfahren wir die Konsequenzen, indem Familien keine Wohnungen in ausreichender Größe finden, während Ältere deren Kinder bereits ausgezogen sind in Wohnungen bleiben, auch wenn sie den Wohnraum nicht mehr benötigen. Mit gutem Grund, denn alte Mietverträge zementieren Mietpreise zu denen heute nichts vergleichbares mehr erhältlich wäre. Aber auch Menschen die eine kleinere Wohnung wollten, werden nichts angemessenes im Vergleich zum alten Mietvertrag finden. Das Ergebnis ist, dass alle an ihren alten Mietverhältnissen so lange wie möglich festhalten.

Richtig wäre eine Situation in der Wohnraum schneller die Hand wechselt und das Angebotsvolumen insgesamt höher ist. Mietverhältnisse oder sonstige Wohnrechte besonders zu schützen dient eben nicht der Gerechtigkeit, im Gegenteil, eine allgemein höhere Mobilität bremst die Ghettoisierung, wie auch ihr Gegenstück, die Gentrifizierung.

Viele Maßnahmen könnten hier zum Ziel führen, zwei davon in groben Zügen:

1. Jederzeit frei verhandelbarer Mietzins

Bisher sind Vermieter und Mieter in der Regel nicht in der Lage die Miete in einem laufenden Mietvertrag frei zu verhandeln. Das führt dazu, dass alte Mietverträge prinzipiell zum Vorteil des Mieters sind, solange der Marktpreis so steigt wie das in München der Fall ist. Diese Begrenzung der Anpassbarkeit ist ein Mittel zum Schutz der Mieter, es schützt aber die bestehenden Mietverhältnisse zu lasten der neuen und wirkt der Verteilungerechtigkeit indirekt entgegen.

Wenn alle Mietverträge jederzeit angepasst werden können, werden die Mieten bei gestiegener Nachfrage für alle etwas teurer, durch das größere Angebot aber in geringerem Maße. Die extremen Fälle an beiden Enden des Preisspektrums werden entschärft.

Auch wenn das Mietniveau sinkt, wäre dies zum allgemeinen Vorteil. Angesichts der angekündigten Krise würden jene die auf hohem Niveau gemietet haben von später sinkender Nachfrage profitieren können. Insgesamt reagierte der Markt schneller und das Angebotsvolumen würde höher, weil veränderte Bedingungen alle beträfen, nicht nur die aktuell in Verhandlungen befindlichen Vermieter und Mieter, bzw. Käufer und Verkäufer mit Renditeerwartungen.

Im Grunde sollte diese Maßnahme allein auch ausreichen, sie würde aber in der derzeitigen Lage Mieter gegenüber Eigentümern unverhältnismäßig benachteiligen, den Kaufmarkt weiter anheizen und darüber das Angebotsvolumen an Mietwohnungen noch weiter reduzieren. Daher braucht es eine zweite Maßnahme, die auch Bewohner von Eigentumswohnungen und Häusern mit einbezieht, zum Beispiel die folgende.

1. Eine Wohnsteuer zur Verbesserung der Raumallokation in schlecht funktionierenden Märkten

In Städten wie München könnte eine Wohnsteuer eingeführt werden, die jeden Bewohner, egal ob Eigentum oder zur Miete einer Wohnung oder eines Hauses, dazu verpflichtet eine Abgabe von z.B. 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr zu entrichten, die über einen Bedarf von 50 Quadratmetern pro Person hinaus geht.

Eine Beispielrechnung für verschiedene Wohnraumgrößen bei 200 Euro pro Jahr und Quadratmeter und 50 Quadratmeter pro Person in einer von zwei Bewohnern genutzten Einheit sieht folgendermaßen aus.

Der Betrag von 200 Euro ist bewusst hoch angesetzt, wenn der Betrag nicht einen schmerzhaften Einschnitt für die meisten bedeuten würde, würde er kaum für Belebung sorgen. Eine Wohnung von über 100 Quadratmeter für zwei Personen würde noch deutlicher zu einem Luxusobjekt, zu dem sich die Bewohner bewusst entscheiden müssten.

Familien und Personen in kleinen Wohnungen wären automatisch ausgenommen, Bewohner großer Wohneinheiten hätten Grund auf veränderten Bedarf durch einen Wechsel schneller (oder überhaupt) zu reagieren. Es bestünde so auch ein Anreiz große, teilbare Wohneinheiten effizienter zu nutzen. Von Alters-WG‘s bis zur Integration allein lebender Angehöriger sind viele Effekte zu erwarten, die zusätzlichen Raum frei werden lassen. Vielleicht würde sogar die Geburtenrate steigen. Grundsätzlich würde vorübergehend vergrößerter Raumbedarf eher nicht mit Eigentum gedeckt werden, was die allgemeine Verschuldung und damit die Krisenanfälligkeit von Privathaushalten senken würde. Nicht zuletzt würden sog. „Secondary Cities“ bevorzugt und eventuell Umzugsziel wohlhabender Neubewohner, was eine Entzerrung des Migrationsdrucks auf die Großstädte nach sich zöge.

Als Gegengewicht könnten die Einnahmen zur Aussetzung der Grunderwerbssteuer für Wohnimmobilien in betroffenen Städten eingesetzt werden, um eventuelle Einbrüche im Kaufverhalten auszugleichen. Zusätzlich ist die Förderung des Wohnbaus sowie die Erschließung neuer Baugebiete ein naheliegender Einsatzzweck.

Die Wohnsteuer ist durchaus kein neues Instrument, in einigen Städten wie Frankfurt a.M. und Danzig bestand sie aufgrund von Ausnahmeregelungen noch bis ins 20. Jahrhundert, sie ist heute noch in Großbritannien und Frankreich üblich. Allerdings wurde sie dort bislang nicht gezielt so formuliert und preislich angesetzt, dass sie dazu dienen sollte Wohnraum und Anzahl der Bewohner in Verbindung zu setzen. Rekordmieten und Kaufpreise in Paris und London wurden von ihr nicht verhindert. Sie kann als Instrument der Belebung von Angebot und Nachfrage nur funktionieren, wenn sie gezielt eingesetzt wird.

Die Kombination der Deregulierung des Mietvertragsrechts mit der gezielten Besteuerung des Luxussegments in der Wohnraumgröße gemessen an den Bewohnern könnten dazu dienen den Markt wieder in Gang zu bringen, wobei die Höhe der Wohnsteuer an bestimmte Indikatoren des Immobilienmarktes in einer Gemeinde gebunden werden sollte, die nur dann so drastisch wie oben vorgeschlagen ausfällt, bis der Markt wieder funktioniert. Ein dirigistischer Eingriff wie dieser muss eine Ausnahme bleiben, die nur dann eingesetzt wird, wenn der Markt aufgrund anderer Voraussetzungen versagt und sich nicht selbst wieder in Gang setzen kann. Allein die Drohung einer solchen Regelung sollte schon das Investitionsvolumen in unterversorgten Segmenten merklich erhöhen, weil die Umzugsbereitschaft im Eintrittsfall notgedrungen angehoben würde.

Ob solche Regelungen juristisch umsetzbar sind, ist zu prüfen. Parallelen in Frankreich oder Großbritannien legen dies aber nahe. Ob sie politisch mehrheitsfähig sind, ist eine andere Frage. Wenn der Druck nur groß genug wird, wird die Forderung nach Einschnitten in den Schutz der „Altmieter“ und Besitzer großer Wohnräume früher oder später ohnehin kommen. Die bestehende Ungleichheit zwischen aktuell suchenden und bereits versorgten erscheint mir jedenfalls nicht als haltbarer Zustand unter den gegebenen Umständen. Damit es für alle im Durchschnitt besser wird, müssen alle auf den Stepper, nicht nur die aktuell Suchenden.